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PUCG: Il punto di vista di un economista (di Maurizio D’Andria)

Ho assistito giovedì sera in comune alla presentazione del progetto preliminare del PRG e poi sono intervenuto nel dibattito che ha visto solo 3 interventi, il mio, quello di Loreto Tersigni dell’associazione Verde Liri e quello dell’architetto Gemmiti. Tutti e tre abbastanza critici e propositivi rispetto al visto e sentito. Critiche e suggerimenti peraltro che hanno trovato apprezzamento presso i tecnici del Comune di Sora sempre molto attenti alle indicazioni “intelligenti e pertinenti” che ora, come in altri casi, sono state avanzate.  Da laureato in economia ci tengo però a far presente quanto segue. Il progetto presentato (peraltro datato giunta Casinelli) più che riguardare la progettazione di uno sviluppo armonico della città, che vada cioè a prevedere ed organizzare non solo la crescita urbanistica intesa come mera cubatura edificabile della città, bensì la “qualità della città futura” intesa questa come l’insieme delle componenti di viabilità (direttrici di traffico, volume del traffico, tipologia di traffico e conseguente adeguamento viario), di valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente (centro storico), di valorizzazione dei centri periferici (servizi alla popolazione residente), di edilizia pubblica a scopo sociale (es. piazze, verde pubblico, piste ciclabili, aree pedonali, centri sociali, …), di valorizzazione delle aree agricole (vincoli per la promozione delle cooperative legate al lavoro della terra), di non consumo del territorio (bene limitato e non recuperabile in futuro), ha inteso riguardare appunto la sola indicazione delle aree di nuova edificazione privata senza che siano state indicate ed organizzate le esigenze “pubbliche e collettive” che da questa espansione cementifera inevitabilmente sorgeranno, i cui costi di congestione urbana (diseconomie e peggioramento della qualità della vita) e di bilancio (tasse) ricadranno prevalentemente sui residenti sorani presenti e futuri. I dati di partenza presentati hanno mostrato sostanzialmente che a Sora non vi sarebbe nessuna necessità (o poca) di alienare ulteriore territorio (scarso per definizione) a favore ad esempio di edifici ad uso abitativo. La popolazione sorana infatti, da dieci anni, mostra un trend “piatto” cioè, di costanza di residenti intorno a 26.500 abitanti. D’altra parte, il patrimonio immobiliare presente è soprabbondante, costituito per un 50% da seconde case “sfitte” presumibilmente costruite per i propri figli che invece sono (e saranno) costretti ad emigrare da Sora per motivi di lavoro e che dunque, mai occuperanno. Inoltre Sora ha un ingente patrimonio immobiliare presente nel centro storico (canceglie, pianello) in stato di quasi totale abbandono  e progressivo decadimento strutturale il cui recupero invece (privato e pubblico) oltre che essere una necessità rappresenterebbe un plus valore immobiliare di non poco conto. Si guardi ad esempio alle abitazioni vicine alla cattedrale di S. Maria e di Canceglie ben recuperate e di  nuovo abitate e alla crescita del loro valore immobiliare. In questa occasione però non si è parlato dei cosiddetti “contratti di quartiere” (9 milioni di euro per la riqualificazione del centro storico), ne si è parlato dei programmi PRUSTT in essere  in sinergia con il PRG. Forse erano/sono necessari? Ancora i dati presentati mostrano a una cementificazione irregolare e abusiva delle aree agricole che invece dovrebbero essere salvaguardate/vincolate per essere destinate alla loro “naturale” destinazione. Sora meno di un secolo fa, si chiamava appunto “Sora di Campagna” e non a caso. Chi fa della “soranità” un fattore discriminante della propria identità culturale non dovrebbe oggi dimenticarsi che le opportunità di sviluppo economico e demografico della città sono ancora legate, oggi più di ieri, al fattore “terra” e alla sua moderna organizzazione produttiva/lavorativa e non già alla costruzione di mega centri commerciali (milioni di metri cubi di cemento armato) di cui non si riesce a terminare l’edificazione e soprattutto a vederne l’operatività economica – produttiva. Emblematico in questo caso è l’esempio del centro commerciale “Serapide”, edificato su una area archeologica importantissima (anche ai fini turistici) di cui abbiamo perso ogni possibilità di valorizzazione. E di aree archeologiche di valore Sora ne ha molte. Zona “Tombe” ad esempio, sappiamo che deve il proprio nome all’esistenza di tali reperti.  In zona nord di Sora, pure sappiamo dell’esistenza di altre insorgenze archeologiche importanti. La presenza del fiume Liri e di affluenti pone poi la questione di una sempre probabile tracimazione delle acque in zone abitate.  Zona “Pantano” sta ad indicare l’esigenza del fiume Liri e Fibreno di esondare in quell’area (vedasi i casi di esondazione in zona Carnello e danni subiti, tanto da richiedere non molto tempo fa, lo stato di calamità naturale da parte del Comune stesso). Pontrinio potrebbe avere lo stesso significato. Sappiamo poi che l’edificazione e l’apertura di nuovi centri commerciali porterà ad una inevitabile chiusura di molte attività commerciali a conduzione familiare. Non che questo significhi che io sono “contro la modernità e lo sviluppo”, tutt’altro. Solo che ne tengo ben presente i rischi e le opportunità soprattutto in termini di lavoro e di consumo del territorio. Così a titolo di esempio di buona pratica di conservazione del territorio, voglio ricordare due casi a mio avviso da imitare. Mi riferisco alla decisione della Provincia di Torino di non concedere la trasformazione di un’area di 16 ettari da terreni agricoli ad area commerciale per l’insediamento di un nuovo punto vendita della multinazionale Ikea nel Comune di La Loggia. E poi uno della Regione Piemonte. Il nuovo Piano Territoriale Regionale recita all’articolo 31 alcune precise norme sul contenimento del consumo di suolo tra cui (al comma 9) “la pianificazione locale, al fine di contenere il consumo di suolo rispetta le seguenti direttive: i nuovi impegni di suolo a fini insediativi e infrastrutturali possono prevedersi solo quando sia dimostrata l’inesistenza di alternative di riuso e di riorganizzazione degli insediamenti e delle infrastrutture esistenti. In particolare è da dimostrarsi l’effettiva domanda previa valutazione del patrimonio edilizio esistente non utilizzato, di quello sotto-utilizzato e di quello da recuperare …”. In questo perciò si evidenzia la necessità di valorizzare l’enorme patrimonio edilizio esistente ed attualmente vuoto, sfitto, non utilizzato e stimolarne il recupero anziché consentire/favorire nuove espansioni e, dunque, nuovo consumo di suoli fertili e terreni liberi. Filosofia e pratica che bisognerebbe quantomeno tener presente nella nuova redazione del Piano anche per Sora. Il PRG dovrebbe  tener conto dei vincoli trentennali già stabiliti (es. autorità di bacino, zone verdi) ed essere ribaditi affinchè Sora consegui un profilo “organizzato e sostenibile”. E’ indispensabile che i vecchi vincoli di destinazione dei terreni vengano confermati ora per scoraggiare ogni ulteriore abusivismo edilizio. Lo stesso piano poi, indicando una area di “protezione” prevalentemente all’interno di un quadrilatero (viale S. Domenico, via Barca S. Domenico, Via Romana Selva, Canceglie) con l’aggiunta di interventi spot di edificazione “strategica” esterne a tale area, non ha però mostrato in cartina le zone di Sant’Antonio Forletta, Carnello, Pantano, apparentemente escluse “a priori” (….) di cui non si capisce la motivazione guida. Riepilogando, quello che voglio sottolineare qui è la necessità per Sora di avere aree assegnate alla “maggiore vivibilità” delle periferie e della città nel suo complesso. Abbiamo bisogno di più parchi posizionati in ognuno dei 4 punti cardinali (ora solo Parco S. Chiara / villa comunale in centro). Abbiamo bisogno di rendere socialmente vivibili le zone periferiche con la costruzione di altre piazze, piste ciclabili, aree pedonali. E’ indispensabile progettare con particolare attenzione il “parco fluviale” già esistente (sulla carta) e scongiurare ogni improbabile ipotesi di solo “accesso al fiume”. Il piano presentato giovedì scorso suggerisce esplicitamente  l’uso della “contrattazione” tra pubblico/privato che in cambio di concessioni edilizie, finisca per  portare nelle casse del comune risorse finanziarie “compensative”.  Ci aspettiamo  che tali compensazioni vengano preventivamente quantificate (all’incirca)  già in questa fase o entro un determinato tempo e che le risorse finanziarie stimate vengano destinate alla realizzazione di dette opere pubbliche (parchi, piazze, …) di cui i progettisti dovrebbero esplicitarne la loro ubicazione già ora, vincolando le aree assegnate.  Quello che invece si è capito bene del “piano” presentato è che vi sono delle aree a forte cementificazione. Dobbiamo evitare  che questo PRG, indicando solo le nuove aree edificabili e non anche quelle verdi e collettive (soprattutto in periferia) diventi piuttosto “propedeutico” al conseguimento di importanti “affari” di pochi, inutili ai fini lavorativi-economici-sociali, non che oltremodo gravosi per la città. Ci dispiace poi che all’incontro abbiano assistito solo poche persone mentre la partecipazione dei cittadini e dei partiti è invece necessaria per l’avanzamento del progetto stesso. Idee e segnalazioni debbono essere ora le più numerose possibili, poi sarà troppo tardi.  In ultimo, ci auguriamo che al prossimo incontro pubblico siano presenti anche  i politici di opposizione. Osservazioni sono state fatte anche dall’associazione Verde Liri che avanzerà presto puntuali proposte di merito. Ci auguriamo per il bene di Sora che vengano accolte. In ultimo un suggerimento per  i proprietari di terreni agricoli di Sora, non vendete. E soprattutto, non vendete ai prezzi previsti per terreni agricoli. Se volete vendere, fatevi pagare il terreno per il prezzo di terreno edificabile a meno che non sia il Comune di Sora ad acquistarli per la realizzazione di aree verdi e servizi pubblici. Se qualcuno ci deve guadagnare, che siano per primi i proprietari dei terreni, i sorani.

Maurizio D’Andria

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